【海外房地產】為何我去峇里島當包租公

開一家會賺錢的海外民宿(思考篇)

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今天要和大家分享我過去幾年除了在台灣不買房包租外,為什麼我決定在峇里島投資房地產,當一個「海外包租公」。這個決定並非一時衝動,而是經過深思熟慮和多方考量的結果。希望這篇文章能給有興趣在海外投資房地產的朋友一些啟發。

一、正確考察民宿市場的思路

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當地政策

當地政府的政策決定著民宿是否能健康持續發展。每個地區的政策不同,投資者在前期就應對當地政策做好調研,了解當地政府對民宿的態度,是積極支持引導還是放任不管。如果想了解當地政策,可以先查詢當地政府有無飯店經營許可證、辦理各種證照的流程及難度。政策性的利好或利空,都有可能對投資項目造成巨大影響。

配套設施

區域內的配套設施如何?包括選址地方的商業氛圍、水電網、道路、路燈、排水系統、防災等基礎設施是否完善?周邊超市、餐飲、公交、銀行、娛樂設施、派出所、醫院等公共設施是否齊全等。

當地民宿業競爭態勢調查

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對當地民宿業競爭態勢調查,可從以下兩方面入手:

  1. 可以從各大OTA網站上查詢區域內民宿的數量、低中高端檔次及價格情況。
  2. 找出幾家可以作為參考的民宿,通過入住體驗的方式,詳細了解他們的特點、亮點、吸引點,從消費者的反饋中,了解他們有哪些是可以學習的,哪些是要規避的?他們全年經營情況、淡旺季的處理方法、日常的管理方法、營銷方法等。

二、分析民宿客戶群

城市民宿的目標顧客可以大致分為兩類:

  1. 以旅遊為主的旅客 即單純以旅遊或者休閒度假為目標的客人,他們選擇某個城市為旅行的目的地,探究當地的文化,感受當地的風土人情。在對住宿的要求上,力求本土,因而選擇民宿,作為體驗當地人生活的一種方式。
  2. 以目的為導向的顧客 這類客人來城市可能是為了長居、求學或者商旅出差,選擇民宿是為了生活便利。短期居住需要廚房等設施,滿足日常生活需求。

三、城市民宿的選址標準

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好的選址是成功的一半,選址不理想,後期再努力也很難取得好的效果,具體來說,民宿選址要注意以下幾個要點:

  1. 交通 民宿在選址方面有不同的標準。我們同樣從客觀因素和主觀選擇兩個方面來講。在客觀因素方面,首先需要考慮的,是交通的便捷性。以旅遊為主的顧客需要方便到達景點,商務客人則需要方便到達市中心或者商業區。
  2. 位置 每個城市都有一些熱門區域,這些區域通常是顧客搜索的關鍵詞,以此坐標為中心擴散,周邊的房屋往往是顧客來到這個城市住宿的首選。這便意味著,選址於此便有相對穩定的客流量。因此,近景區、市中心、繁華生活區、大型商超綜合體,便是城市民宿選址的優先選項。
  3. 社區環境 社區環境包括社區的新舊程度、安全性、社區的公共環境以及社區周邊環境。一般來說,新社區優於老式社區,新社區往往配有電梯,房間內水電網絡等基礎設施完備,不論是民宿經營者對房屋進行裝修改造,還是客人的入住體驗,均優於老式社區。
  4. 成本預算 選址的成本估算包括房租、營運成本和管理成本。需要根據周邊同類產品的市場價格,來考量房租是否在可承擔的範圍內。

四、如何做好民宿精準調查研究

做民宿之前,首先要做詳細的市場調研。市場調研可以從以下三點著手:

  1. 明確周邊區位因素 仔細觀察家周圍3公里範圍內有哪些特性,是否有如商業綜合體、捷運站口、辦公樓集群、醫院、國際會展中心、遊樂場、大學城、歷史人文自然景觀、火車站、機場,客運中心等。這些都屬於人口流動量大的地域。涵蓋這些區位因素的區域,可以作為民宿客群選擇地。
  2. 調研飯店 明確了周邊的因素之後,還需要調查周邊的飯店情況,比如有多少五星級飯店和快捷型飯店,飯店入住率如何,價位段如何等。獲取這些信息的方法有很多,可以去查閱飯店相關網站、訂購平台的信息等,還可以採取更直接的信息獲取辦法,即直接去飯店前台詢問。如果條件允許,可以入住一晚親身體驗,多觀察、詢問服務員、保潔或酒店經理,深入了解可以保證信息的獲取既快又全面。了解這些因素,有助於更好地定位我們的產品,避開與飯店的競爭,做到共贏。
  3. 調研附近民宿的營運情況 可以通過各大民宿網站搜索、觀察附近民宿的數量、定價、品質及入住率等。不過,這幾種途徑獲取的信息常存在誤差,網站上的入住率或許跟現實出入較大,但入住率是考量民宿投資性價比的重要因素。最直接的方法是選一家網路上評論量多且好評率高的民宿親身體驗,並直接與民宿老闆溝通,了解更多詳細的細節。

五、城市民宿精準定位剖析

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民宿定位一定要與目標消費者的需求匹配。如果周邊是大學城,那麼毋庸置疑要做一房產品,客群大多為情侶或單身備考者;如果周邊有很多五星級酒店和快捷飯店,或者位置處於景區,可以嘗試做兩房或三房產品,以親子和家庭朋友出遊為重點,走差異化路線,避開與酒店的競爭。

這類人群對於廚房會有要求,且往往是自駕出行,需要考慮停車問題;如果在會展中心、交通樞紐、辦公樓集群等地方,一般商旅出行的人居多,在房型選擇和設計布置上就要有所取捨。

例如雅加達的群友對自己所住的社區周邊做了市場調查,發現周邊辦公樓密集,上班的白領多,同時周邊也有很多工廠,員工或管理人員經常有出差需求。針對這樣的情況,她當機立斷,在自己住的同小區陸續租了5套單身公寓做民宿。

在營運過程中,她還發現小區有1300多戶家庭,走訪親友很多,業主接待客人的需求很大,她又順勢租了3套兩室一廳的房子做民宿。8套民宿的營運為她帶來每月8~12萬元的穩定被動收入。這就是因地制宜、“撿家門口的黃金”的典型案例。

地域特性和消費客群特徵決定了當地適合什麼樣的民宿產品。如果定位不清晰,什麼都想抓,反而會在設計時出現主題不清晰、風格混亂的問題,導致客戶下單率低。對做民宿的新手而言,如果不清楚自己適合選擇什麼樣的民宿產品來入手,建議先從小戶型民宿嘗試,因為小戶型民宿有受眾群體廣、裝修周期短、試錯成本低等優點。通過打造小戶型民宿來掌握整個民宿營運的經驗,有助於在以後的民宿投資上進一步節約試錯成本,成熟把控細節,優化設計各個環節,最終提高投資利潤率。

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