開一家會賺錢的海外民宿（思考篇）
今天要和大家分享我過去幾年除了在台灣不買房包租外，為什麼我決定在峇里島投資房地產，當一個「海外包租公」。這個決定並非一時衝動，而是經過深思熟慮和多方考量的結果。希望這篇文章能給有興趣在海外投資房地產的朋友一些啟發。
一、正確考察民宿市場的思路
當地政策
當地政府的政策決定著民宿是否能健康持續發展。每個地區的政策不同，投資者在前期就應對當地政策做好調研，了解當地政府對民宿的態度，是積極支持引導還是放任不管。如果想了解當地政策，可以先查詢當地政府有無飯店經營許可證、辦理各種證照的流程及難度。政策性的利好或利空，都有可能對投資項目造成巨大影響。
配套設施
區域內的配套設施如何？包括選址地方的商業氛圍、水電網、道路、路燈、排水系統、防災等基礎設施是否完善？周邊超市、餐飲、公交、銀行、娛樂設施、派出所、醫院等公共設施是否齊全等。
當地民宿業競爭態勢調查
對當地民宿業競爭態勢調查，可從以下兩方面入手：
- 可以從各大OTA網站上查詢區域內民宿的數量、低中高端檔次及價格情況。
- 找出幾家可以作為參考的民宿，通過入住體驗的方式，詳細了解他們的特點、亮點、吸引點，從消費者的反饋中，了解他們有哪些是可以學習的，哪些是要規避的？他們全年經營情況、淡旺季的處理方法、日常的管理方法、營銷方法等。
二、分析民宿客戶群
城市民宿的目標顧客可以大致分為兩類：
- 以旅遊為主的旅客 即單純以旅遊或者休閒度假為目標的客人，他們選擇某個城市為旅行的目的地，探究當地的文化，感受當地的風土人情。在對住宿的要求上，力求本土，因而選擇民宿，作為體驗當地人生活的一種方式。
- 以目的為導向的顧客 這類客人來城市可能是為了長居、求學或者商旅出差，選擇民宿是為了生活便利。短期居住需要廚房等設施，滿足日常生活需求。
三、城市民宿的選址標準
好的選址是成功的一半，選址不理想，後期再努力也很難取得好的效果，具體來說，民宿選址要注意以下幾個要點：
- 交通 民宿在選址方面有不同的標準。我們同樣從客觀因素和主觀選擇兩個方面來講。在客觀因素方面，首先需要考慮的，是交通的便捷性。以旅遊為主的顧客需要方便到達景點，商務客人則需要方便到達市中心或者商業區。
- 位置 每個城市都有一些熱門區域，這些區域通常是顧客搜索的關鍵詞，以此坐標為中心擴散，周邊的房屋往往是顧客來到這個城市住宿的首選。這便意味著，選址於此便有相對穩定的客流量。因此，近景區、市中心、繁華生活區、大型商超綜合體，便是城市民宿選址的優先選項。
- 社區環境 社區環境包括社區的新舊程度、安全性、社區的公共環境以及社區周邊環境。一般來說，新社區優於老式社區，新社區往往配有電梯，房間內水電網絡等基礎設施完備，不論是民宿經營者對房屋進行裝修改造，還是客人的入住體驗，均優於老式社區。
- 成本預算 選址的成本估算包括房租、營運成本和管理成本。需要根據周邊同類產品的市場價格，來考量房租是否在可承擔的範圍內。
四、如何做好民宿精準調查研究
做民宿之前，首先要做詳細的市場調研。市場調研可以從以下三點著手：
- 明確周邊區位因素 仔細觀察家周圍3公里範圍內有哪些特性，是否有如商業綜合體、捷運站口、辦公樓集群、醫院、國際會展中心、遊樂場、大學城、歷史人文自然景觀、火車站、機場，客運中心等。這些都屬於人口流動量大的地域。涵蓋這些區位因素的區域，可以作為民宿客群選擇地。
- 調研飯店 明確了周邊的因素之後，還需要調查周邊的飯店情況，比如有多少五星級飯店和快捷型飯店，飯店入住率如何，價位段如何等。獲取這些信息的方法有很多，可以去查閱飯店相關網站、訂購平台的信息等，還可以採取更直接的信息獲取辦法，即直接去飯店前台詢問。如果條件允許，可以入住一晚親身體驗，多觀察、詢問服務員、保潔或酒店經理，深入了解可以保證信息的獲取既快又全面。了解這些因素，有助於更好地定位我們的產品，避開與飯店的競爭，做到共贏。
- 調研附近民宿的營運情況 可以通過各大民宿網站搜索、觀察附近民宿的數量、定價、品質及入住率等。不過，這幾種途徑獲取的信息常存在誤差，網站上的入住率或許跟現實出入較大，但入住率是考量民宿投資性價比的重要因素。最直接的方法是選一家網路上評論量多且好評率高的民宿親身體驗，並直接與民宿老闆溝通，了解更多詳細的細節。
五、城市民宿精準定位剖析
民宿定位一定要與目標消費者的需求匹配。如果周邊是大學城，那麼毋庸置疑要做一房產品，客群大多為情侶或單身備考者；如果周邊有很多五星級酒店和快捷飯店，或者位置處於景區，可以嘗試做兩房或三房產品，以親子和家庭朋友出遊為重點，走差異化路線，避開與酒店的競爭。
這類人群對於廚房會有要求，且往往是自駕出行，需要考慮停車問題；如果在會展中心、交通樞紐、辦公樓集群等地方，一般商旅出行的人居多，在房型選擇和設計布置上就要有所取捨。
例如雅加達的群友對自己所住的社區周邊做了市場調查，發現周邊辦公樓密集，上班的白領多，同時周邊也有很多工廠，員工或管理人員經常有出差需求。針對這樣的情況，她當機立斷，在自己住的同小區陸續租了5套單身公寓做民宿。
在營運過程中，她還發現小區有1300多戶家庭，走訪親友很多，業主接待客人的需求很大，她又順勢租了3套兩室一廳的房子做民宿。8套民宿的營運為她帶來每月8~12萬元的穩定被動收入。這就是因地制宜、“撿家門口的黃金”的典型案例。
地域特性和消費客群特徵決定了當地適合什麼樣的民宿產品。如果定位不清晰，什麼都想抓，反而會在設計時出現主題不清晰、風格混亂的問題，導致客戶下單率低。對做民宿的新手而言，如果不清楚自己適合選擇什麼樣的民宿產品來入手，建議先從小戶型民宿嘗試，因為小戶型民宿有受眾群體廣、裝修周期短、試錯成本低等優點。通過打造小戶型民宿來掌握整個民宿營運的經驗，有助於在以後的民宿投資上進一步節約試錯成本，成熟把控細節，優化設計各個環節，最終提高投資利潤率。
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