開一家會賺錢的海外民宿：行動篇
好的開始是成功的一半，如何在海外找到最佳民宿房源、設計風格和管理技巧
還記得我上一篇寫的文章為何我去峇里島當包租公嗎？
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而本篇會透過以下五點來和你分享在行動上，我們需要注意什麼？
1️⃣ 如何找到最佳的房源
民宿可以說是長租公寓的升級版
因此民宿和長租公寓在談判上的底層邏輯相同但拿房的標準卻比長租公寓高出很多
我們可以通過「三要三不要」來詳細分析民宿拿房的標準：
- 要長租約 民宿的投入成本比包租高很多，因此租約越長越好，一般不得低於5年。如果能談到每年一定時間的裝修期或空置期，將大大提高利潤回報。另外，我們要十分重視違約條款，以防中途房東違約而造成損失，同時自己也要嚴格遵守。
- 要拿電梯大樓（商住兩用樓），電梯大樓是首選 雖然電梯大樓存在商用水電、物業費高的問題，但電梯大樓的優勢在於其商業性質，不易引起鄰居投訴，往往位處商業繁華地段，交通便利，人流量大。最關鍵的是，如果第一套民宿經營得好，你可以將成功經驗複製到第二套、第三套，甚至整層或整棟的包租，以實現集中化管理。
- 要方便停車 越來越多的人選擇自駕出行。尤其是很多國家現在民宿客人中有近三之一是本地群體，他們可能只是週末度假，換個地方休閒。因此，停車方便是許多客人選擇民宿的重要原因。如果民宿周邊停車方便，甚至免費，這可以作為選房的一個考量因素。
- 不要拿樓梯樓房 對於民宿而言，客戶的體驗感非常重要。想象一下，客人滿懷期待地來到民宿，結果發現是一個老舊社區，首先會懷疑位置是否正確；然後還得拎著重重的行李箱爬到五樓，每走一層都要停下來休息。還沒進門，他可能已經後悔選擇了這家民宿。哪怕裡面裝修再好，他對民宿的印象和體驗也會大打折扣，甚至給出差評，影響民宿的生意和入住率。樓梯樓房是禁忌。
- 不要動硬裝 選房時要選硬裝基礎好的，尤其是廚房和浴室，裝修越新越好。如果屋齡太老，廚房和浴室過於老舊，改造將需要一筆不小的開支。我們要嚴格計算投入產出比，把有限的資金用在容易出效果的軟裝上，而不是費錢但不出效果的硬裝上。
- 不要選物業管理太嚴格的高端社區 民宿客人經常進出社區，如果社區物業安管太嚴格，進出都需要業主電話通知或主人親自接待，將增加不少工作量。另外，高端社區的鄰居對居住環境要求較高，頻繁進出的陌生人和偶爾的噪音干擾容易引起投訴。
2️⃣ 價值千萬的租房合約具備哪幾點
我整理出九個要素，分別是價格、年限、免租期、遞增、維修責任、產權人/產權關係、委託書、押金收取人、違約責任及違約金。接下來我將闡述這九個要素：
- 價格：不要跟傻瓜比傻 價格是決定利潤的核心要素。如果有人要跟你比誰更傻，你只需告訴他他比較傻。在拿別人的房子做民宿時，低於市場價包租是最安全的防火牆——最高上限是市場價。
- 年限：簽約年限不夠，沒有利潤 《永恆的投資七律》作者詹姆斯·蒙蒂爾說：「估值是金融中最接近萬有引力定律的東西，它是長期回報的主要決定因素，短期可能有很大出入，但長期一定會向價值回歸。」只有簽長期合同，才能鎖定未來房租增長的利潤空間。
- 免租期：緩解出租壓力 免租期是指房東同意免收租金的時間。在履行長期合同的過程中，我們難免會面臨更換租客的情況，這也是房東會遇到的。因此跟房東申請免租期是合情合理的。市面上做得好的一些連鎖民宿，合同中約定的免租期一般是15-30天。
- 維修責任：提前劃定責任和義務 住民宿的人形形色色，各種情況都有可能出現。我們拿房時要和房東講清楚責任與義務，免得後期出現問題有理說不清。
- 產權人/產權關係：清晰界定，避免糾紛 產權人一般指權利人，是權利主體中享有權利的一方。房屋租賃通過合同的方式把房屋出租給承租人使用。因此，簽合同比一定要對產權人的個人情況仔細驗查。
- 委託書：產權人如果不來，委託書帶上 若當事人無法到場確認或辦理相關事宜，可以委託他人代辦。當事人需提供本人身份證複印件、委託書等給受委託人，如此才會受法律保護。委託書上需要寫明房源信息、委託人信息、受委託人信息、授權範圍、授權時限、雙方簽名或手印等。簽合約最好與房屋產權人本人簽約。如果不是，一定要讓來替代的人出示委託書，不要相信口頭上說的各種關係，如夫妻關係、父子關係、兄弟姐妹關係、老闆員工關係等，記得要用法律保護自己的合法權益。
- 押金收取人：明確資金流向 押金是一方當事人存放在另一方當事人處的一定費用，用於保證自己的行為不對對方利益造成損害。造成損害的可以以此費用據實支付或另行賠償。在雙方法律關係不存在且無其他糾紛後，押金應予以退還，但在違約時押金將被扣除。
- 違約責任及違約金：盈利的最後一道防火牆 違約責任，是指當事人不履行合約義務或履行合約義務不符合合約所約定而依法應當承擔的民事責任。違約責任是合約責任中的一種重要形式，一定要引起重視。房東拒絕履行維修義務，或租賃期內要收回房屋造成承租人無法繼續使用等都屬於違約行為，需要承擔違約責任，一般通過違約金的方式補償。違約金的設立是為了保證責任的履行，即使對方沒有遭受任何財產損失，也要按法律或合約的規定支付違約金。違約金的標準依法規定或雙方在合約中書面約定。
3️⃣ 如何設計爆款城市民宿
一個地區的民宿本身就是一個地區的文化廣告牌。好的民宿需要具備以下功能：
- 滿足人們追求自然、放鬆、有情調的休息環境的需求
- 契合人們對返璞歸真、自在灑脫的生活方式的追求
- 體現當地文化特色，讓客人能夠強烈體驗當地生活方式和地域文化
- 彰顯民宿主獨特的品牌和格調
要實現這些功能，民宿設計風格是關鍵。可以說，設計是民宿的靈魂，一間民宿能否從眾多民宿中脫穎而出，設計起著決定性的作用。好的民宿不僅能實現消費者對上述功能的需求，還能傳達民宿主想要的新奇感、新鮮感和服務感。因此，民宿風格的設計與呈現，將成為消費者是否願意下單的重要因素。
在確定風格之前，了解周邊的風土人情、地域特徵及受眾人群非常重要。一個優秀的設計師不會閉門造車。對於新手來說，就算沒有設計經驗，沒有民宿打造和營運的經驗，若想盡可能地控制預算和成本，同時又能做出一套吸睛的民宿作品，除了請設計師之外，也可以嘗試自己動手。
民宿風格設計需要考量四個因素：
- 主題定位是前提 首先要因地制宜對房屋進行調查，從外部環境看周邊的地理位置有什麼樣的特色，從房屋本身結構看戶型或布局特點，從周邊消費人群看哪種客群所佔比例大…這些都是我們在設計前要調研好的工作，這樣才能對民宿進行精準定位。
- 重視個性化設計 在民宿的軟裝基礎上添加文化元素，會起到錦上添花的作用。文化可以與整個城市的形象相關聯。比如，在台北這種文化底蘊深厚的城市，做民宿可以融入的文化元素有夜市、台灣美食等；也可以自定義文化元素，打造室內的主題空間。
- 成本控制是關鍵 有了明確的主題和定位後，我們需要圍繞所定主題在設計元素、用戶體驗上下功夫，做到既吸引眼球，又不失居住的舒適感。很多人誤以為裝修需要花費十多萬，其實不然，一般硬裝條件好的房子，只需花費幾千到兩三萬元，就能打造出令人驚艷的效果，原因在於我們採用的是弱化大件家具、突出裝飾點綴的設計思路。
- 充分融入文化元素 新手在做設計時容易超預算，為了追求設計作品盡善盡美，在設計和採購時會不知不覺超出預算。民宿不能只為情懷而設計，更要時刻記住打造的是一項能帶來正向現金流的商品。考慮投資回報率，一般民宿產品的回本周期在半年到一年左右。所以設計時，要考慮如何用有限的成本產出最飽滿的設計效果。
4️⃣ 如何花少錢軟裝出最佳民宿
在軟裝技巧上有兩方面需要注意：風格和燈光。
- 風格：作為民宿，我建議裝修風格可以採用北歐風，有三個優點：裝修便宜、年輕人喜歡、現代的時尚風格更溫馨。
- 燈光：燈光主要採用暖光和白光搭配。暖光安裝區域可選擇客廳、臥室、餐廳，這樣設計看起來比較溫馨；白光安裝區域可以選擇衛生間、廚房或陽台，這樣看起來比較亮。整個房間的暗色物品不宜過多，顯得乏味或沉重。牆面粉刷可以採用淺色系的塗料，綠植一定要點綴到位，建議採用假綠植，這樣打理起來比較方便。房間的視覺美很重要，客人會通過窗簾、沙發、牆面這三個入眼的場景獲得對房間的滿意度。裝飾物要做好層次疊放，色彩搭配。例如：掛畫的大小搭配，除了掛在牆上之外，還可以把小幅裝飾畫疊放三分之一在大幅畫上，擺放在客廳電視櫃或邊櫃上。小擺件的擺放，可以通過組合來構造一個小景觀。綠植不需要擺在特別顯眼的位置，可以作為配色或背景。
5️⃣ 海外民宿裝修避坑指南
- 大手筆全部重改
- 房間布局：留出「雜物間、布草間」
- 電器家電通電位置選擇
- 定製高奢家具，過度保養和維護
- 房間軟裝高價買真綠植
- 房間裡過多安裝櫃子、箱子
裝修時間要有節奏感，一般房間的軟裝3-5天就要結束。事先安排自己的裝修工人，一般3個最合適。盡量不要動硬裝，尤其是線路、水路，一旦動了就是花大錢辦小事。房間的基礎一定要好（例如牆面無破損，地板無破損）。優先購買房間的大件物品（沙發、桌椅、床），因為大件物品是需要走物流，時間較慢，所以需要提前訂購。
裝修注意事項：
- 定製類物品的尺寸一定要準（窗簾、沙發等）。
- 物品的更新，發貨速度慢，需要及時跟進。
- 列出整個房間所需物品清單，訂購一項打勾一項。
- 房間裝修結束後可以在網路上找清潔服務，如果打掃不乾淨還可以要求退款。
下一篇我們會聊到
海外民宿營運篇（讓民宿業績爆發式增長）
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