穩賺包租公,租對房就靠這個策略!不能錯過的被動式收入

by Kieran
包租公

這幾年我靠這個觀念

零風險進入了房地產包租行列,想知道嗎?

繼續看下去。

https://www.youtube.com/watch?v=GyTo4K-9Xw0

嗨大家好,

我是幫助你建立多元收入

讓日子加薪,生活開心的

Uncle Kieran

如果你是第一次來到我的頻道的話

我的頻道是分享關於小額房產包租、理財投資、個人成長的內容

本文重點

-成本合約的細項內容
-包租公的計算成本公式
-怎麼樣穩定收租

OK    那我們就進入正題吧

「房地產」在世界上一直都是大家熱衷的產業

也是很多人投資的首選,但這幾年呢?

包租代管的這個行業逐漸掀起

想當二房東收租獲利的人不在話下

非常~非常~非常多

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當起二房東的話,有什麼事需要注意的呢?

1.成本合約的細項內容

市場上有許多這樣的商業模式舉例來說的話

大到企業財團租了一塊地的地上權

五十年透過蓋大樓作營業的使用

因為有時間差的這個價值

很多的建造成本必須要在幾年內攤平完畢

才能夠回收

因為越早攤提完的話,風險就越低。

舉例:

我們在一些租屋網看到的

也有很多是這樣操作的喔!

例如每月租金行情約五千元

因為屋況需要整理

那我們可以跟屋主談判協商讓我們每個月租金降到兩千元

再花五萬元整修和採購新的家具

然後我們賺這個租金賺中間的三千,

看起來很多,

實際上中間還有很多看不到的成本

所以合約上的細節要做好功課

算清楚成本才能夠不吃虧

因為每一間的房子的狀況不同

需要裝修的款項也不同

主要還是看得花多少錢來攤提時間成本

裝潢費一定要在合約的前三分之一期間內回本,這非常非常非常重要。

再說一次,你的裝潢費一定要在合約的前三分之一期間回本。

意思就是說,你租了這間房子

你的租約可能是三年,

那你的裝潢費絕對不能夠超過一年後才去打平

必須要在一年內回本才能夠去風險控管

所以必須去評估租金、裝修等等開銷去推算出回本的時間

2.包租公的計算成本公式

我有一位朋友

他有一個代管的房在東門站附近。

這間房子大概是三十六坪的二樓公寓

已經二十多年都沒有人住過

屋況非常非常的老舊

整理房子需要花一大筆錢

原屋主又很不想處理,他也不缺錢。

所以我這位朋友呢?

就跟屋主去協商議價

簽十年的租約在東門站

根據591租屋網的東門租金行情

三房兩廳大概要三萬多左右

我朋友很會談判

合約上他答應會把這個屋況整理的非常好

並且他擴大規模隔成六間套房轉租給其他人

十年的租約到期之後

所有的家具家電、等等裝潢,都送給屋主

最後以三萬打六折=一萬八這個價位租到了這個老房子

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除了一開始,他付了兩個月的押金三萬六之外

還花了大約兩百萬元去裝修隔成全新的裝潢好的套房

這是他的成本。

事後每一間每個月,一萬五的租金去出租

所以他每個月利潤是多少呢

又到了算數學的時間啦哈哈哈。。。。。

15000X6-18000=72000

=每個月總收入-給屋主每個月的房租

我們保守計算再打個8折

抓這個空房比例

也就是可能不會整年都滿租,留兩成的空房率

72000X80%=57600=每月淨收入

那一年就是57600X12=691200

換句話說,每年這套房子的被動收入就是大約70萬囉!

再算算房客給我朋友的押金

每間房押金兩個月15000×2=30000

如果都住滿的情況下

我這位朋友會有一筆180000元的押金,

可以額外做資金運用。

到時候就可以體驗有錢人說錢滾錢的生活是怎麼樣啦~~~

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現在來算算這整個包租的過程當中所花費掉的成本:

36000+2000000+50000=約2100000(約二百一十萬元)

(老屋兩個月的押金)+(兩百萬元的裝潢費)+(一些哩哩摳摳相關雜支)

=第一年的總成本

那幾年後會回本,怎麼算呢?

就是(每月房租以外的第一年成本)➗(一年的淨收入)

=2100000➗700000=3年

代表說,三年就回本。

只要租超過三年以上

剩下的七年時間被動收入

=700000×7=4900000

=四百九十萬

那我們怎麼去算投資報酬率呢?

四百九十萬➗第一年總成本二百一十萬 X100%

=233%

233%➗共租了十年

=23.3%年化報酬率

 

換句話說,第一年總成本二百一十萬

每年會獲得

二百一十萬 X23.3% = 約490000

=一年為自己加薪了49萬元耶

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所以其實今天這樣教大家計畫

接下來你在做二房東的一開始

就要很確定你的投資報酬率是多少囉!

學更多:只要10萬就當包租公!小資族投資房地產

當我們知道這些公式之後,它其實就是一個風險低

而且報酬率明確的一個投資。

怎麼樣穩定收租

做二房東,其實目標在於穩定收租,那要怎麼樣穩定收租呢?

好的地段的老屋是首選

如果你自己是當仲介那OK

你服務都可以自己跑。

但是,如果房間一多

租客一多的時候建議

您還是請專業的租賃物業代管公司去處理所有大小事情

例如定期環境的清潔、收取租金設備的維護等等的處理租客的糾紛

這些也都是管理成本。

OK今天就醬~

學更多:只要10萬就當包租公!小資族投資房地產

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